Оценка квартиры по ипотеке является официальным отчетом, согласно которому устанавливается рыночная цена приобретаемого жилья. Ее проведение является обязательным условием, которое выдвигает банк. Отчет об оценке необходим банку для установления ликвидности залоговой недвижимости. При нарушении условий кредитного договора банк вправе продать квартиру, находящуюся в залоге.
Для чего проводится оценка квартиры?
Для того чтобы получить необходимую сумму в учреждение банка необходимо предоставить в банк пакет документов, в том числе отчет об оценке стоимости приобретаемой в ипотеку недвижимости.
При расчете стоимости будут приниматься во внимание состояние жилья, район, где находиться жилье, перспективы его развития, технические характеристики. После всего этого банк решает выдавать или нет ипотеку.
При заключении договора ипотеки оцененная жилплощадь является гарантией возврата долга. Поэтому крайне необходимо провести оценку ее стоимости в сравнении с занимаемой суммой в банке. Для этого специальные оценочные компании проводят независимую экспертизу.
Факторы, которые влияют на рыночную стоимость жилья:
- район, где расположен дом;
- уровень развития инфраструктуры;
- возраст дома;
- материалы здания;
- качество ремонта;
- возможность перепланировки;
- наличие балкона, лоджии;
- вид из окна, благоустройство территории, ремонт в подъезде;
- спрос на рынке недвижимости;
- экологическое состояние района.
В результате банк и покупатель получать достоверную информацию о цене жилья.
Приобретаемое жильё передается в залог банку до полного погашения кредита. При неисполнении кредитором обязательств по выплате ипотечного кредита и процентов по нему банк имеет полное право реализовать жилплощадь для погашения кредита. Таким образом, залог уменьшает риски до минимума, так как банк в любом случае вернет всю кредитную сумму.
При оценке жилья могут определяться рыночная и ликвидационная стоимость.
При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции. Рыночная — средняя по рынку цена, за которую квартира уйдет в ближайшее время. Обычно ее определяют, сравнивая цены на квартиры с похожей планировкой в этом же районе. Но она может отличаться от цены в отчете, потому что оценщик объективно анализирует все нюансы и использует корректировки. Например, продавец может завысить стоимость из-за дизайнерского ремонта. А по факту — он ничего не стоит.
Ликвидационная — это цена от покупателя, то есть та, с которой продавцу придется согласиться, если он спешит продать квартиру. Это вынужденная и заниженная цена.
Основными факторами, которые влияют на ликвидационную стоимость, являются выбранные сроки продажи имущества и кризисная ситуация на рынке недвижимости. Для кредитной организации ликвидационная стоимость необходима для целей реализации залогового имущества в кратчайшие сроки в случае банкротства заемщика.
Какие преимущества имеет оценка недвижимости? Кто ее проводит?
Оценка жилья содержит в себе преимущества как для клиента, так и для банка. Банк, зная реальную стоимость жилья, одобряет выдачу необходимой суммы кредита. В дальнейшем данная оценка будет являться доказательством в судебном разбирательстве при возникновении проблем с выполнением условий договора.
Для клиента — это гарантия выгодной покупки, которую в случае необходимости можно реализовать и вернуть или приумножить инвестиции. Заемщик таким образом защищает себя от лишних комиссионных начислений.
Услугу предоставляют оценочные компании в соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в России».
Что подтверждает квалификацию оценщика:
- диплом о соответствующей специализации;
- членство в ассоциации СРО (свидетельство, выписка из СРО);
- полис страхования гражданской ответственности оценщика и оценочной организации;
- действующий квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости».
Чаще всего банк сам рекомендует аккредитованную оценочную компанию, так оценка квартиры происходит быстрее. При выборе ориентируйтесь на цену и сроки оценки. Проверяйте, есть ли у компании аккредитация, стаж.
Какие документы необходимо предоставить оценочной организации для оценки квартиры?
Перечень документов для оценки первичного и вторичного жилья различается.
- Первичное жилье:
- паспорт;
- акт приемки;
- Договор долевого участия.
- При оценке вторичного жилья нужны:
- паспорт;
- документы, подтверждающие право собственности на недвижимость (свидетельство о государственной регистрации права, выписка из ЕГРН);
- техпаспорт.
Оценка недвижимости состоит из нескольких этапов: осмотр объекта, района, здания, внутреннего состояния жилплощади. После этого ее сравнивают с аналогичной на рынке недвижимости. Определяют ее стоимость. Когда все критерии оценены, эти данные сводятся в официальном отчете.
Отчет должен содержать следующие сведения:
- полные данные от оценочной компании;
- паспортные данные клиента, который заказывал оценку имущества;
- описание оцениваемого имущества с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки;
- сравнительные данные и анализ рынка недвижимости;
- рыночная стоимость;
- ликвидационная стоимость;
- дата проведения оценки.
К отчету прилагаются копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (при их наличии).
Отчет также содержит фотографии жилплощади.
Средний срок проведения оценки составляет 2-5 дней и она действительна 6 месяцев.