За последний год Постановлениями Правительств многих субъектов Российской Федерации утверждены результаты государственной кадастровой переоценки земельных участков и зданий. Результатом пересмотра кадастровой стоимости явилось существенное увеличение налога на имущество для землевладельцев и собственников зданий или арендной ставки для арендаторов земельных участков и зданий у государства. Налогоплательщики столкнулись с такой проблемой: новая кадастровая стоимость недвижимости может превышать рыночную стоимость в несколько раз! А в соответствии с пунктом 1 статьи 391 НК РФ налоговая база для определения налога на земельные участки определяется на основе именно кадастровой стоимости. Поэтому в случае неадекватного увеличения кадастровой стоимости налоговые платежи для землевладельца непомерно вырастают и перестают соответствовать рыночной действительности. Так же складывается ситуация и для арендаторов земли/земельных участков у государства, т.к. арендная ставка в этом случае также зависит от кадастровой стоимости земли.
Кадастровая стоимость – рыночная стоимость, которая устанавливается посредством массовой оценки. Также можно сказать, что это усредненный показатель стоимости за единицу площади, полученный после обработки массива данных по купле/продаже земельных участков в конкретном районе. Установленная таким образом величина используется для определения кадастровой стоимости всех наделов земли в данном районе.
Кадастровая стоимость вычисляется для следующих целей:
- при исчислении арендной оплаты за использование земельных наделов;
- при исчислении налога на землю;
- при определении и установлении выкупной стоимости участка из муниципальной и государственной собственности;
- в некоторых других случаях, предусмотренных законом.
Величина кадастровой стоимости является важнейшей составляющей:
- при определении экономической выгоды и целесообразности от использования участка земли;
- при определении возможных затрат на покупку и эксплуатацию земельных наделов.
Оспаривание кадастровой стоимости позволит:
- существенно снизить налоги на землю;
- снизить платежи за аренду участка;
- снизить выкупную стоимость надела земли;
- снизить плату за снятие запрета на застройку участка.
Рассмотрением дел по оспариванию результатов определения кадастровой стоимости земельного участка занимаются два органа:
- арбитражный суд;
- комиссия по рассмотрению споров по результатам определения кадастровой стоимости.
Для обжалования результатов определения кадастровой стоимости заявитель обращается в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости. К заявлению также должны быть приложены следующие документы:
- кадастровый паспорт объекта недвижимости;
- нотариально заверенная копия правоустанавливающего или право удостоверяющего документа на объект недвижимости;
- документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;
- отчет об оценке в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
- положительное экспертное заключение, подготовленное экспертом.
В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, которая отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков).